40個你會遇到的大樓居住問題，
讓專業律師為您一一破解！
 
 
★ 公寓大廈的樓梯間可以放鞋櫃嗎？
★ 管委會可以禁止我裝鐵窗嗎？
★ 鄰居一直製造噪音怎麼辦？
★ 鄰居養的寵物隨地便溺產生惡臭，管委會是否可以請他搬家？
★ 樓下的二手菸從公共管線跑到我家怎麼辦？
★ 鄰居的冷氣排放熱氣直吹我家，可以請他移走嗎？
★ 管委會任期屆滿卻拒絕改選該怎麼辦？
★ 鄰居自行修繕公共設施，可向我請求分擔修繕費用嗎？

 
最基礎的居家法律知識！
讓你告別壞鄰居的自保撇步！
 
 
自序：集合式住宅權益自保的最佳工具書
 
現今都市住宅大多為高樓大廈集合式住宅，為了加強管理維護，我國於民國84 年間制定了《公寓大廈管理條例》加以規範，而各社區也會自行制定相關規約，透過區分所有權人會議決議集合式住宅的公共事務，並組織管理委員會加以管理，儼然形成一個小型的共同生活圈。
 
而社區內住戶之間如此密切、頻繁的互動，難免會涉及彼此的權利義務糾葛，因而產生摩擦，甚至是對簿公堂的情形，因此，本書整理了日常生活中最常見和實務上所發生最新的居住權益議題，以淺顯易懂的文字描述，讓大家能夠輕易理解與自身相關的法律權益。
 
此外，由於一般人遇到法律糾紛，又無法私下與對方達成協議，而必須透過調解、上法院才能解決問題時，往往會不知所措，不知道程序如何進行、書狀如何撰寫、所陳述的內容可能會發生什麼後果等等，尤其是進行民事訴訟程序時，對於極具專業性的「訴之聲明」、「請求權基礎」等事項往往不知如何主張，因此，本書在每個案例最後，都會提出與該案例相關的聲明範例或是相關的實務見解供大家參考。而本書附錄也一併說明提起民事訴訟、書狀撰寫的相關流程，讓您在實務運用上更加清楚。
 
作者殷殷期盼本書除了能夠增加大家的法律知識外，也能在遇到居住權益問題時，成為一本實用的工具書。由於居住爭議類型萬千，難免疏漏，無法一一羅列說明，留待將來有機會再行撰寫不同類型的案例，為大家建立最基礎的居家法律知識。

作者簡介吳孟勳律師學歷：政治大學法律系學士政治大學法律系研究所刑事法組碩士經歷：律師高考及格專利代理人維欣聯合律師事務所主持律師國防部公聘律師臺北市政府法律諮詢律師新北市政府青年律師服務團律師財團法人法律扶助基金會覆議委員財團法人法律扶助基金會扶助律師著作：搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)陳柏均律師學歷：政治大學法律系學士政治大學法律系研究所刑事法組碩士經歷：律師高考及格專利代理人維欣聯合律師事務所合署律師長風律師事務所合署律師世新大學終身教育學院法律學士二十學分班講師臺北市政府法律諮詢律師財團法人法律扶助基金會審查委員財團法人法律扶助基金會扶助律師著作：搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)林明賢律師學歷：政治大學法律系學士輔仁大學法律系研究所公法組經歷：律師高考及格維欣聯合律師事務所合署律師臺北市政府法律諮詢律師財團法人法律扶助基金會扶助律師許仁純律師學歷：東吳法學法律學系學士輔仁大學財經法律學系碩士經歷：律師高考及格臺北市危老重建推動師遠東聯合法律事務所律師環宇法律事務所律師維欣聯合律師事務所合署律師臺北市政府法律諮詢律師財團法人法律扶助基金會扶助律師

自序：集合式住宅權益自保的最佳工具書
 
第一章　管理費與公共基金
Q01：大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金，應該如何處理？
Q02：管理費訂定不合理，我可以拒絕繳納嗎？
Q03：住商混合大樓的店家，要和住戶負擔相同的管理費嗎？
Q04：前屋主未繳清的管理費，是否須由後屋主負擔？
Q05：管委會催繳管理費所衍生的律師費用，誰該負擔？
Q06：住戶欠繳管理費，管委會可以把他們的磁扣消磁，並取消他們搭乘電梯的權限嗎？
 
第二章　停車位與屋頂平臺
Q07：鄰居在地下停車場擅自裝設監視器，侵犯我的隱私怎麼辦？
Q08：我買的停車位被占用怎麼辦？
Q09：頂樓的違章建築影響到逃生路線該如何處理？
Q10：管委會把屋頂租給電信業者架設基地臺，該如何主張權益？
Q11：非法定停車位的所有權人，可不可以參加區分所有權人會議？
Q12：可以規定非住戶的停車位所有權人不能搭電梯嗎？
 
第三章　住戶之權利義務及住戶規約
Q13：住戶違規時，管委會可以處以罰款，並要求連同管理費一起繳納嗎？
Q14：住戶可以請求管委會提出會計憑證、帳簿、財務報表及會議紀錄等文件嗎？
Q15：公寓大廈的樓梯間可不可以放鞋櫃？
Q16：騎樓是一樓住戶專用的嗎？
Q17：房子租到一半才發現房東不是房屋所有權人，要我搬走，我該如何保障權益？
Q18：承租的營業場所門口遭人惡意破壞，房東要求我自行清理並負擔費用，合理嗎？
Q19：管委會可以禁止我在陽臺加裝鐵窗以及安裝分離式冷氣室外機嗎？
 
第四章　常見住戶糾紛
Q20：一樓住戶在防火巷增建，我該如何主張權益？
Q21：鄰居一直製造噪音妨礙安寧，我該怎麼辦？
Q22：樓頂漏水導致頂樓住戶的家具裝潢損壞，應如何求償？
Q23：我家的共同壁和樓地板漏水，可以要求進入鄰居家修繕嗎？
Q24：隔壁住戶飼養的寵物長期發出嚴重惡臭該怎麼辦？
Q25：樓下經常在屋內抽菸，二手菸經由公共管線飄散到我家怎麼辦？
Q26：住戶長期放任寵物隨地大小便，管委會可以請他搬家嗎？
Q27：鄰居的冷氣排放熱氣直接吹到我家，我可以請他移走嗎？
Q28：在樓梯間燒金紙，是否違反相關規定呢？
Q29：鄰居自行修繕公共設施，可以要求我分擔修繕費用嗎？
Q30：機械式停車位損壞時，誰該負責修繕？
 
第五章　管理委員會與區分所有權人會議
Q31：未經報備的管委會是否合法？是否具備訴訟上的當事人能力？
Q32：成立管委會時，如果向主管機關報備卻未取得同意報備證明，該管委會是否合法？
Q33：管委會可以擅自修訂區分所有權人會議決議的規範嗎？
Q34：房客可以參加管委會委員的選舉嗎？
Q35：管委會任期屆滿了卻拒絕改選，該怎麼辦？
Q36：區分所有權人會議出席及決議人數不足法定比例，所作出來的決議有效力嗎？
Q37：管委會主委及委員突然辭任又不願意配合點交，住戶該怎麼辦？
Q38：區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議？
Q39：管委會可否自行決議拆除警衛室呢？
Q40：社區內有特定住戶取得大量區分所有權，並利用其表決優勢阻礙社區正常運作，應如何處置？
 
附錄：如何提起民事訴訟？

第四章常見住戶糾紛Q20一樓住戶在防火巷增建，我該如何主張權益？案例一樓住戶阿德開設海產店，於一樓房屋後方之防火間隔內搭蓋鐵皮屋，作為廚房使用，引發同棟大樓住戶不滿，但阿德主張於 74年間向建商購買一樓房屋時，買賣合約已將一樓後方包含防火間隔之空地約定由一樓所有人專用，其他住戶應受此分管契約之拘束。阿德的主張有理由嗎？其他住戶有沒有什麼方法保障自己的權益呢？爭點公寓大廈的防火間隔、防火巷弄可以約定為住戶專用嗎？分管契約是否不受任何限制？分析☆84年 6月 30日《公寓大廈管理條例》施行前，建商與承購戶約定防火間隔、防火巷為某區分所有權人專用，通常可拘束住戶依據《公寓大廈管理條例》第 7條第 2款規定，社區內各巷道、防火巷弄屬公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，且不得為約定專用部分。惟該管理條例係於 84年 6月 28日經總統公布，同年月 30日施行，依管理條例第 55條第 2項但書規定，管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。另外，如果有約定專用部分，依《公寓大廈管理條例》第 23條規定，固應載明於規約中，但許多老舊的公寓大廈並無規約，而是由建商與各承購戶分別於買賣契約中約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用，如果買賣契約有此約定，通常會被認為共有人間已合意成立分管契約。且倘若共有人外觀上已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。☆使用專用部分不得違反共有物原本之性質、構造及使用目的《公寓大廈管理條例》第9條第2項、第 3項規定：「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。